장단기금리차 - 건물주의 월세 계산법으로 이해하기

장단기금리차란? 미용실 월세, 1년 계약이냐 5년 계약이냐

지난 글에서 본 그 미용실이 이번엔 가게 자리를 새로 구한다고 해볼까요. 건물주에게 월세를 물어보니 이렇게 답합니다.

1년 계약

월 10만 원

5년 계약

월 15만 원

"장기 임대인데 왜 이렇게 더 비싼가요?" 하고 물으면, 건물주는 이렇게 말하겠죠.

"앞으로 이 부근 월세가 더 오를 것 같거든요. 그래서 5년이나 임대를 주면 제가 손해를 보지 않겠어요? 그러니 좀 더 받는 거예요."

금리도 똑같습니다. 돈을 짧게 빌려주느냐, 길게 빌려주느냐에 따라 이자가 다릅니다. 장단기금리차는 오래 빌려줄 때의 금리(장기 금리)에서 짧게 빌려줄 때의 금리(단기 금리)를 뺀 값입니다. 예를 들어 장기 금리가 5.02%이고 단기 금리가 3.3%라면, 장단기금리차는 5.02% − 3.3% = 1.72%포인트(금리끼리의 차이를 말할 때 쓰는 단위)입니다. 건물주가 5년 계약에 붙인 웃돈이 바로 이 1.72%포인트인 셈이죠.

한국 선행지수에서는 5년 만기 국고채 금리에서 한국은행이 정한 기준금리를 뺀 값을 쓴다고 보시면 됩니다. (정확히는 기준금리와 거의 똑같이 움직이는 '콜금리'를 씁니다.) 미국에서는 보통 10년 만기 국채와 2년 만기 국채 금리 차이를 봅니다.

평소엔 왜 장기 금리가 더 높을까

건물주가 5년 계약에 웃돈을 붙이는 건 자연스러운 일입니다. 5년이면 그 사이 무슨 일이 생길지 모르거든요. 동네가 떠서 월세가 오를 수도 있고, 물가가 올라 돈 가치가 떨어질 수도 있습니다.

돈을 빌려주는 사람도 마찬가지입니다. 돈이 오래 묶일수록 불확실성이 커지니, 그만큼 이자를 더 받으려 합니다. 그래서 평소에는 장기 금리가 단기 금리보다 높고, 장단기금리차는 플러스입니다.

투자자가 보는 건 그래서 플러스냐 마이너스냐보다, 이 차이가 벌어지느냐 좁혀지느냐입니다. 건물주가 5년 계약에 붙이는 웃돈이 커지면 "이 부근 시세가 앞으로 오를 것"으로 본다는 뜻이고, 웃돈이 줄어들면 그 기대가 식고 있다는 뜻입니다.

만약 웃돈이 아예 사라져 5년 계약이 1년 계약보다 오히려 싸진다면? 건물주가 시세가 떨어질 거라고 본다는 뜻인데, 이게 바로 다음에 볼 '장단기 금리 역전'입니다.